משכנתא למשפרי דיור היא משכנתא המתאימה לכל מי שמוכר את דירתו הישנה ורוכש דירה חדשה. לתהליך קוראים שיפור דיור. והוא קורה בדרך כלל כשהמשפחה מתרחבת ומידות הדירה הקודמות הופכות לקטנות מידי. כאן נפרט את מאפייני משכנתא למשפרי דיור.
מהי משכנתא למשפרי דיור?
מדובר בהלוואת משכנתא הנלקחת עבור רכישת נכס חלופי במקום הדירה הקודמת. משכנתא כזו מכונה גם משכנתא לדירה חלופית והיא מאופיינת באחוזי מימון של עד 70% ולא יותר.
בתהליך שיפור דיור בזמן הרכישה על הרוכש להצהיר לבנק שהוא רוכש את הדירה במטרה לשפר דיור ולא כדי להנות מדירה שנייה. בהצהרה הוא מתחייב למכור את הדירה תוך 18 חודש מיום הרכישה. באם המכירה לא תבוצע בסופו של דבר, על הרוכש יוטל מס רכישה גבוה לתשלום.
מהם השלבים ללקיחת משכנתא למשפרי דיור?
כשרוצים לקחת משכנתא למשפרי דיור לא תמיד יודעים מה נכון לעשות קודם. האם קודם למכור את הנכס הקיים או שנכון יותר לרכוש חדש ורק לאחר מכן למכור?
קבלו כלל אצבע: אם מחירי הדיור נמצאים בירידה, הדבר הנכון יהיה למכור קודם ורק אחר כך לרכוש. לעומת זאת, אם מחירי הדיור הם בעלייה (כמו שקורה עכשיו) הדבר הנכון יהיה להימנע ממכירת הדירה עד לרכישת דירה חדשה.
איך מגייסים הון עצמי כל עוד והדירה הקודמת לא נמכרה?
בלקיחת משכנתא למשפרי דיור מתבססים על הדירה הקודמת למימון ההון העצמי. ולכן, במקרה בו הדירה עדיין לא נמכרה, נוצר קושי במימון ההון העצמי. למצב כזה יש פתרון בשם הלוואת גישור.
מהי הלוואת גישור?
הלוואה זו מוכרת גם בשם הלוואת בלון. הלוואה זו ניתנת לתקופה של עד שנתיים, ובמהלך תקופת ההלוואה הלווה לא צריך לשלם כלום פרט לריביות שגם את התשלום שלהם הוא יכול לדחות לסוף תקופת ההלוואה (מה שפחות מומלץ בגלל אפקט ריבית דריבית) ולהחזיר את ההלוואה ב”בום” אחד, בסוף התקופה, לאחר שמכר את הדירה.
האם לסלק את המשכנתא הקודמת?
בשונה ממשכנתאות אחרות שונות, בלקיחת משכנתא כזו יש לכם כבר דירה משלכם ואולי אפילו משכנתא פעילה קיימת. אם גם אתם מעוניינים לשפר דיור, למכור את הדירה הישנה ולקנות אחרת חדשה וגדולה יותר, אבל יש לכם משכנתא על הדירה הישנה שצריך לסגור אותה, יש לכם 2 אופציות:
אופציה ראשונה – לסגור את המשכנתא הישנה ולהגיש בקשה לבקשת משכנתא חדשה לשיפור דיור. זוהי האופציה הרווחת.
אופציה שניה – באפשרותכם לגרור את המשכנתא מהנכס הישן לנכס החדש. מדובר באופציה פחות מוכרת. פחות אנשים מכירים אותה אך היא יכולה להיות רלוונטית כאשר המשכנתא הקודמת היא בעלת תנאים אטרקטיביים במיוחד.
שימו לב, כדי לקבל החלטה בנושא, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע בתחום. אין סיבה לגרור משכנתא לא משתלמת כמו שאין סיבה לסלק משכנתא אטרקטיבית במיוחד.
תשובות לשאלות נפוצות בנושא משכנתא למשפרי דיור:
מהי משכנתא למשפרי דיור?
משכנתא למשפרי דיור היא הלוואה הניתנת לבעלי דירה עבור רכישת דירה חלופית. במשכנתא למשפרי דיור הקונה מצהיר שבכוונתו למכור את הנכס הראשון שלו תוך 18 חודש. אם זה לא יקרה, הוא יאלץ לשלם מס רכישה יקר לרשות המס.
מה אחוז המימון במשכנתא למשפרי דיור?
אחוזי המימון במשכנתא זו הם עד 70%.
אל תמהרו לנצל את אחוזי המימון המרביים כיוון שזה מייקר לכם את המשכנתא. הקפידו להתייעץ עם מומחה בנושא ולהימנע מביצוע פעולות פזיזות.
מה עושים אם לא מצליחים למכור את הדירה הקודמת?
במשכנתא למשפרי דיור הרוכש מתחייב למכור את הדירה תוך 18 חודש. אבל אם הוא הסתמך על הדירה הקודמת למימון ההון העצמי, הוא יכול להיעזר בהלוואת גישור. את ההלוואה הוא ייקח למימון ההון העצמי ולאחר מכירת הדירה הוא יוכל להחזיר את ההלוואה ברוגע.
מה נכון לעשות עם המשכנתא הקודמת?
הרבה משפרי דיור לא יודעים מה נכון לעשות עם המשכנתא הקודמת וזו שאלה במקום. התשובה כוללת 2 אופציות: ניתן לסלק את המשכנתא הקיימת ולהתחיל דף חדש. ולעומת זאת, אם תנאי המשכנתא הקודמת היו אטרקטיביים במיוחד, גרירת משכנתא יכולה להיות מתאימה. בדקו מה ישתלם לכם יותר.
